Pissarra, Nuno Miguel Andrade PaulaSilva, Wagner Jesus Fernandes da2025-05-072025-05-072025-03-172025-05-07http://hdl.handle.net/10400.5/100467Nas terras onduladas do interior de Portugal, onde as encostas sussurram memórias de outrora e os campos, com sua vastidão quase poética, se estendem como um mosaico de histórias familiares, ergue-se um desafio jurídico que assombra os Advogados especializados em direito imobiliário. Esta dissertação pretende, com a minúcia de um relojoeiro, analisar as agruras e os entraves que esses profissionais enfrentam ao tentarem desatar os nós legais que envolvem a compra e venda de propriedades mistas e exclusivamente rústicas. Portugal, que viu gerações inteiras partirem em busca de novos horizontes, carrega no cerne de suas terras um paradoxo: terrenos que outrora pertenciam a famílias enraizadas agora são sombras de um passado migratório. Muitos dos seus Proprietários residem além-mar ou tornaram-se figuras invisíveis num quebra-cabeças sem fim. Para os Advogados, a missão de localizar esses donos é como caçar um eco, uma tarefa onde o tempo se estende como um campo vazio e as soluções legais parecem perdidas no vento. O direito de preferência dos Proprietários confinantes – aquela prerrogativa consagrada no artigo 1380º do Código Civil Português e embalada pela Portaria n.º 219/2016 – assemelha-se a uma chave que abre portas imaginárias, mas que raramente encontra a fechadura certa. Numa tentativa de preservar a coesão territorial e evitar a fragmentação de terras rústicas, a lei exige um jogo de paciência e estratégia. Contudo, na prática, esse direito torna-se mais um espinho que uma flor, especialmente quando a ausência de Proprietários é a regra e não a exceção. O fluxo migratório do século passado, que desenraizou tantos, transformou os campos do interior num palco de incertezas. Os Advogados, peças centrais deste drama, vêem-se confrontados com as intransigências da legislação: onde estão os Proprietários? Como notificá-los? Não é raro que a resposta seja um silêncio burocrático, ecoando numa sala de espera interminável. A falta de soluções práticas é uma muralha que eles têm de escalar, e muitas vezes o topo parece inalcançável. Não são apenas os Advogados que tropeçam nesta jornada. Notários e Conservadores, guardiões das formalidades legais, também se vêem numa encruzilhada sem mapas. A falta de um registro centralizado e acessível de propriedades – um repositório onde a história das terras pudesse ser desvendada – transforma estas transações numa epopeia de incertezas. E os sonhos de uma solução eficaz esbarram na rigidez da legislação e na sombra de Proprietários que o tempo levou. Entre as linhas de códigos legais e as práticas antiquadas, há uma luz à espreita: a modernização. A criação de um registro centralizado de propriedades e Proprietários, atualizado e acessível, poderia ser a chave que finalmente encontra a fechadura. Também, a implementação de tecnologias modernas, como notificações digitais, traria um sopro de ar fresco a um processo engessado pelo tempo. Mais ainda, flexibilizar as exigências legais para transações em que a localização do Proprietário seja comprovadamente inviável não seria apenas sensato, mas também humano. Esta dissertação conclui que, enquanto a legislação portuguesa sobre o direito de preferência dos Proprietários confinantes reflete uma preocupação genuína pela sustentabilidade territorial, o seu impacto prático deixa um rastro de frustração e ineficácia. São necessárias reformas urgentes, pois sem elas, os campos do interior continuarão a ser um espelho partido, onde a história das terras é contada apenas em fragmentos.In the rolling hills of Portugal’s interior, where the slopes whisper tales of yesteryears and the fields, with their near-poetic vastness, stretch like a mosaic of family histories, lies a legal challenge that haunts lawyers specializing in real estate law. This dissertation seeks, with the precision of a watchmaker, to analyze the hardships and obstacles these professionals face while attempting to untangle the legal knots surrounding the purchase and sale of mixed-use and exclusively rural properties. Portugal, which witnessed entire generations departing in search of new horizons, carries in the heart of its lands a paradox: plots once owned by rooted families are now shadows of a migratory past. Many of their owners reside overseas or have become invisible figures in an endless puzzle. For lawyers, the mission to locate these owners is like chasing an echo, a task where time stretches like an empty field, and legal solutions seem lost in the wind. The right of first refusal granted to adjoining landowners – a prerogative enshrined in Article 1380 of the Portuguese Civil Code and bolstered by Ordinance No. 219/2016 – resembles a key that opens imaginary doors but rarely finds the right lock. In an attempt to preserve territorial cohesion and prevent the fragmentation of rural lands, the law demands a game of patience and strategy. Yet, in practice, this right becomes more of a thorn than a flower, especially when the absence of owners is the rule rather than the exception. The migratory flow of the past century, which uprooted so many, has turned the interior’s fields into a stage of uncertainties. Lawyers, central figures in this drama, find themselves confronted with the intransigencies of legislation: Where are the owners? How to notify them? It is not uncommon for the answer to be a bureaucratic silence echoing in an endless waiting room. The lack of practical solutions is a wall they must climb, and often the summit seems unreachable. It is not only lawyers who stumble on this journey. Notaries and registrars, guardians of legal formalities, also find themselves at a crossroads without maps. The absence of a centralized and accessible registry of properties – a repository where the land’s history could be unveiled – transforms these transactions into an epic tale of uncertainties. And the dreams of an effective solution clash with the rigidity of legislation and the shadow of owners carried away by time. Between the lines of legal codes and outdated practices, there is a glimpse of light: modernization. The creation of a centralized and updated registry of properties and owners, accessible and comprehensive, could be the key that finally finds the lock. Additionally, the implementation of modern technologies, such as digital notifications, would bring a breath of fresh air to a process paralyzed by time. Moreover, easing legal requirements for transactions where the owner’s location is proven to be impossible would not only be sensible but also humane. This dissertation concludes that while Portuguese legislation on the right of first refusal for adjoining landowners reflects a genuine concern for territorial sustainability, its practical impact leaves a trail of frustration and inefficiency. Urgent reforms are needed, for without them, the fields of the interior will remain a broken mirror, where the history of the land is told only in fragments.porDireito imobiliárioPropriedade mistaPropriedade rústicaDireito de preferênciaCoesão territorialSustentabilidadeTeses de mestrado - 2025Real estate lawMixed-use propertiesRural propertiesRight of first refusalTerritorial cohesionSustainablitymaster thesis203934474