A formação do preço do imobiliário e o sistema de planeamento territorial

Abstract

A dissertação apresentada pretende estudar a formação do preço do imobiliário e a sua articulação com o Sistema de Planeamento Urbanístico existente no nosso país. Evidencia-se a relação existente entre esse sistema e a formação do preço do mobiliário tendo em conta a resposta que ele dá a questões como o desenvolvimento sócio-económico, a política de solos e a segmentação dos diferentes mercados de uso do solo. Discute-se em particular a interacção entre os mercados fundiários e os mercados imobiliários aproveitando a análise comparada com outros modelos de países, de referência, como a França, a Alemanha e a Holanda. O nosso sistema de planeamento radicaliza, na prática, a valorização e desvalorização da propriedade fundiária com a demarcação de zonas urbanizáveis e não urbanizáveis sem regular a consequente geração de mais-valias e de menos-valias, ignorando as consequências que daí advêm. No sistema instituído, contraditoriamente, o desenvolvimento urbano é exclusivamente determinado pelos Planos mas é concretizado pela iniciativa privada, com a disponibilização de produtos imobiliários a ser comandada pelos interesses da oferta e não pelas necessidades da procura. O sector público demite-se de exercer a sua função reguladora dos mercados e essa demissão encontra a sua explicação nas omissões verificáveis no conjunto dos Instrumentos de Planeamento Territorial relativamente a questões nucleares como as políticas de solos ou os mercados imobiliários. Por último apontam-se caminhos para alterar a situação existente que passam sobretudo por, mantendo a arquitectura global do nosso Sistema de Planeamento Territorial, introduzir-lhe os elementos em que ele é omisso que o esvaziam de sentido e de eficácia.