Industry survey on non-bank lending in Europe – investment motivations, risk perception, consequences and regulatory environment of real estate private debt

Abstract

This thesis investigates the rising importance of Real Estate Private Debt (REPD) in European real estate finance. It examines the motivations driving non-bank lenders, the impact of regulatory changes (Basel III/IV), and the role of REPD in filling the bank lending gap. A survey of institutional investors provides empirical insights into investment behavior, risk assessment, and future market expectations. The findings highlight REPD as a hybrid asset class with growing systemic relevance and suggest practical and theoretical implications for real estate capital markets.

Esta dissertação investiga a crescente importância da dívida privada no setor imobiliário (Real Estate Private Debt – REPD) no contexto do financiamento imobiliário na Europa. O estudo analisa os fatores que impulsionam o envolvimento de credores não bancários, como fundos de investimento e seguradoras, bem como os efeitos das mudanças regulatórias, especialmente no âmbito de Basel III e IV, sobre a atividade de crédito tradicional dos bancos. Um foco central da pesquisa é o papel da dívida privada imobiliária no preenchimento da lacuna deixada pelo recuo dos bancos no financiamento de projetos imobiliários, particularmente em setores como o desenvolvimento residencial, imóveis comerciais e ativos alternativos. Através de uma pesquisa empírica com investidores institucionais, a dissertação explora o comportamento de investimento, os critérios de avaliação de risco, as estruturas contratuais utilizadas, bem como as expectativas futuras em relação ao crescimento e à atratividade deste segmento de mercado. Os resultados apontam para uma crescente relevância sistêmica da REPD como uma classe de ativos híbrida — situada entre renda fixa e private equity — que oferece características únicas de retorno ajustado ao risco, especialmente em um ambiente de maior volatilidade macroeconômica e pressão regulatória sobre os bancos. Além disso, o estudo propõe implicações práticas e teóricas para os mercados de capitais imobiliários, contribuindo para uma melhor compreensão das dinâmicas de financiamento alternativo e do papel estratégico que a dívida privada pode desempenhar na construção de portfólios diversificados e resilientes.